مشارکت در ساخت چیست ؟
برای مشارکت در ساخت و ساز، هر دو طرف قرار دارد باید قوانین مشارکت در ساخت و ساز را به نحوه احسن انجام دهند. لذا در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور و داور دقت کافی را داشته باشید.
کسی که در مشارکت در ساخت وساز ملک و زمین خود را برای مشارکت می‌گذارد باید قبل از تحویل به سازنده تمام عوارض مربوط به شهرداری، بدهی‌های برق، گاز و…. را تسویه و در رسید کتبی، ملک را تحویل سازنده دهد.
مشارکت در ساخت، نوعی روش اجرای پروژه های ساختمانی است که در یک طرف آن مالک یا مالکین یک زمین یا ملک کلنگی و در طرف دیگر آن سازنده پروژه قرار دارد.
سرمایه پروژه، زمین (به عنوان آورده مالک) و نقدینگی (به عنوان آورده سازنده) است. در پایان پروژه، هر یک از طرفین، سهم خود را از پروژه احداث شده متناسب با شرایط مشارکت برداشت می کنند.
تعهدات سازنده و مشارکت در ساخت
سازنده نیز در قبال زمین و ساختمانی که در دست می‌گیرد تعهداتی نیز بر عهده دارد که مهم‌ترین این تعهدات را می توان به:
- تعهد به پرداخت هزینه های ساختمانی و اداری ای که پروژه به همراه دارد
- سازنده مبلغی را طی مراحل ساخت به‌عنوان اجاره‌بها به مالک زمین، پرداخت می کند.
- هرگونه پرداخت جریمه، اعم از نفوذ به فضای سبز، مشکلات نظام‌مهندسی و … بر عهده‌ی سازنده (مهندس ساختمان) است.
توصیه می‌شود پیش‌فروش ساختمان‌ها تا پایان عملیات ساخت‌وساز صورت نگیرد. و اگر هم تصمیم به‌پیش‌فروش شد سازنده نسبت به سهمی که در مشارکت در ساخت‌وساز دارد پیش‌فروش را انجام دهد و حتماً با توافق کتبی از مالک پیش‌فروش انجام شود.
لازم به ذکر است که پیش‌فروش تا مرحله‌ی سفت‌کاری ساختمان انجام نشود.
مزایای مشارکت در ساخت و ساز ساختمان چیست؟
- زیبایی ساختمان
- استفاده از امکانات روز
- افزایش سرمایه و ارزش ملک
- مشارکت در ساخت و کاهش هزینه های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی
- تبدیل سریع به نقدینگی
6.بازسازی بافت فرسوده شهر: یکی از مهم‌ترین فواید یا به عبارتی پیامدهای مثبت پروژه مشارکت در ساخت بازسازی یا ترمیم بافت فرسوده شهر است. درک این مطلب آنقدر آسان است که می‌توانید تنها یک لحظه خانه‌های قدیمی در محله خودتان یا در سطح شهر را تصور کنید که چه تاثیری در نمای شهری آن منطقه می‌گذارند و چه منظره بدی را ایجاد می‌کنند.
بنابراین یکی از مثبت‌ترین فواید مشارکت در ساخت این است که به راحتی این امکان را ایجاد می‌کند که یک ملک کلنگی در منطقه یا یک زمین بایر که منظره ناخوشایندی را به وجود آورده است را، به یک آپارتمان شیک و نو ساخت و خوش نما در آن منطقه تبدیل کنید.
7. افزایش استحکام بنا: مورد دیگر از فواید مشارکت در ساخت افزایش استحکام بنا است. به این صورت که همانطور که می‌دانید معمولاً اکثر بناهای کلنگی و قدیمی در کمترین حالت عمری بالا 25 سال ساخت دارند و طبیعی است که اصول مهندسی و دانش ساخت و ساخت روز به روز دستخوش تغییرات شده و مسیر پیشرفت را طی کرده است.
دیگر مزایای مشارکت در ساخت و ساز ساختمان
از طرف دیگر دانش و اصول 25 سال گذشته در ساخت و ساز با دانش حال حاضر به هیچ عنوان قابل مقایسه نیست. این روزها ساخت و ساز طبق استانداردهای روز دنیا با مصالحی با کیفیت‌تر و متنوع‌تر و مقاوم‌تری ساخته می‌شوند و اصول ساخت درست‌تری را دنبال می‌کنند.
مشارکت در ساخت نیز بهترین راه حل برای بهره‌مند شدن از این اصول حرفه‌ای دقیق در ساخت و ساز بنای شما خواهد بود.
3. کاهش هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان: اگر ساکن خانه‌های ویلایی با سال ساخت بالا باشید، حتماً این تجربه را دارید که هر سال یا پس از گذشت یک مدتی با ایرادی در ساختمان مواجه می‌شوید که موظف به ترمیم و بازسازی‌اش خواهید بود و در غیر این صورت شرایط زندگی در آن خانه برایتان سخت می‌شود و این هزینه‌ها با افزایش سال ساخت بنا همینطور بیشتر و بیشتر می‌شوند .
نکته جالب اینکه ترمیم و بازسازی هم این اشکالات را به خوبی روز اولشان نخواهد کرد، زیرا در هر صورت اسکلت و بدنه اصلی ساختمان رو به فرسایش است و به نوعی این فرسایش را بروز خواهد داد.
بنابراین در چنین موقعیتی ورود به پروژه مشارکت و مدیریت در ساخت می‌تواند گزینه و راه حل مناسبی برای خلاص شدن از این اشکالات و فرسودگی بیشتر بنا و طبیعتاً هزینه تراشی‌های پی در پی است.
نحوه ی محاسبه‌ی درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟
به طور معمول برای برآورد سهم طرفین در پروژه های ساختمانی مشارکتی بیشتر کلان شهرها، بین 55 تا 60 درصد برای مالک و بین 45 تا 50 درصد برای سازنده درنظر گرفته می شود. البته نوسانات بازار مسکن می تواند این درصدها را جابجا کند. در اکثر قراردادها، مبلغی نیز به عنوان بلاعوض و به منظور تامین ودیعه رهن یک واحد مسکونی برای مالک تا پایان پروژه، به درصدهای فوق اضافه می شود
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
- هزینه های پروژه ها در شهرهای مختلف، متفاوت است. به طور کلی محاسبات بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در شهر انجام می شود.
- در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه می شود، البته این درصد می تواند به صورت 60 و 40 نیز تغییر پیدا کند.
- برای پروژه های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه می شود. از فرمول های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می شود.
- سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. به این ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود.
- شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.
- در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن ها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.
- اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.
- اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت و ساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را در این باره نوشته باشند.
- قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز بر پایه نحوه فعالیت شرکت سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب ملک تنظیم می شوند.
- تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.
مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت
گزینه مدت زمان در مشارکت در ساخت با قراردادها دیگر تفاوت دارد زیرا در این نوع از مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت، به صورت جدول زمان بندی درج می شود و پروژه ساخت به چند مرحله تبدیل می شود و برای اجرای هر مرحله فرصت زمانی خاصی مشخص می شود و در صورت عدم رعایت زمان بندی ضمانت اجرا و جرائمی در نظر گرفته شده است. پس تمامی مهلت ها به صورت دقیق باید در متن قرارداد مشارکت در ساخت قید شود.
نکات مهم حقوقی در مورد نمونه قرارداد مشارکت
یکی دیگر از نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت و البته هر قرارداد و یا مبایعه نامه های دیگر انتخاب و تعیین داور است. باید دقت کرد که داور در زمان حل اختلافات بسیار مهم خواهد بود پس صرفاً فردی میانجی گر را انتخاب نکرد، یعنی فردی را انتخاب کرد که بتواند طرف حق را بگیرد و از ناراحت شدن یکی از طرفین نترسد.
در ضمن نکته مهم تر این است که در صورت وجود شرط داوری در قرارداد مشارکت دادگاه تا مدت اتمام زمان داوری و یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نمی کند.
گاهی نیز نظر یک کارشناس فنی رسمی می تواند پایان بخش مشکلات باشد و نه نیازی به داوری است و نه دادگاه. البته این مورد زمانی اتفاق می‌افتد که دو طرف قرارداد مشارکت در عین صداقت با یکدیگر رفتار و افرادی درستکار در این زمینه باشند و تنها اختلاف نظر و دیدگاه فنی باعث بروز مشکل شده باشد.
بدون دیدگاه