طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری :

«صاحبان املاک واقع در محدوده شهر، برای انجام هر نوع عملیات ساختمانی بایستی اقدام به اخذ پروانه نمایند و در صورت فقدان آن، ماموران شهرداری می توانند از ادامه فعالیت جلوگیری به عمل آورند.»

در مواقعی که مأموران شهرداری به علت نبود پروانه از ادامه فعالیت ساختمانی جلوگیری می کنند؛ باید موضوع را ظرف حداکثر یک هفته از زمان جلوگیری از فعالیت ساختمانی، در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کنند.

تخلف احداث بنای اضافه در کمیسیون ماده ۱۰۰

در این پادکست قصد دارم به نکات بسیار مهمی در ارتباط با انواع تخلفات شهرسازی در کمیسیون ماده صد شهرداری اشاره کنم.

همچنین در کنار معرفی انواع تخلفات قابل رسیدگی در کمیسیون ماده صد، به حکمی که برای هریک از آن ها صادر می شود نیز اشاره شده و در ادامه ترفند های قانونی مناسبی را برای مقابله با حکم صادر شده بیان می کنم.

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

تخلفات كاربری و حذف پاركينگ

امّا بپردازیم به بررسی دقیق تخلفات كاربری و حذف پاركينگ.

در این پادکست موارد زیر توسط بنده مورد بررسی قرار خواهند گرفت:

۱٫ انواع کاربری ها و تخلفات مربوط به هریک، همراه راه حل های حقوقی که می توانید برای مقابله با هریک از آن ها استفاده کنید.
۲٫ اشاره به راهکارهای اشتباهی که افراد برای تغییر کاربری انجام می دهند و عواقبی که به لحاظ قانونی می تواند برای آن ها به دنبال داشته باشد.
۳٫ دلایل فنی حذف پارکینگ و راه حل های حقوقی که می توان برای جلوگیری از آن استفاده کرد.
۴٫ کمیسیون ماده ۱۰۰ برای تخلف حذف پارکینگ چگونه و بر چه اساسی رای صادر می کند؟
۵٫ در چه شرایطی افراد مرتکب تخلف حذف پارکینگ می شوند؟
۶٫ استفاده نا به جا از کاربری ها چه عواقبی می تواند در پی داشته باشد؟
۷٫ چنان چه بعد از صدور کاربری جدید، از بنا با کاربری سابق استفاده کنیم چه حکمی در انتظارمان خواهد بود؟
۸٫ تحت کدام شرایط و چه مشاغلی می توانند از ساختمان های مسکونی با کاربری دیگری استفاده کنند؟

محدوده تخلفات در ماده ۱۰۰ شهرداری

تخلفاتی که در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (و البته سایر شهرها) مورد بررسی قرار می گیرند، عبارت‌اند از:

• ساخت بنا بدون اخذ پروانه
• عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن
• عدم استحکام بنا
• تجاوز به معابر شهری و عمومی
• تغییر کاربری
• رعایت نکردن اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی

رسیدگی به تخلفات ساختمانی در ماده ۱۰۰ شهرداری

اصولاً رسیدگی به تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ۲ مرحله ای است.

مرحله اول

ابتدا در کمیسیون ماده ۱۰۰ رسیدگی انجام شده و رای صادر می گردد.

مرحله دوم

در صورتی که شهرداری و یا مالک اعتراضی داشته باشند، در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شهرداری رسیدگی خواهد شد.

با توجه به قانون در اکثر کمیسیون ها، اعتبار آراء به صورت نصف به علاوه یک و با حضور ۳ عضو رسمی شده و از نماینده شهرداری توضیحات شفاهی اخذ و لایحه دفاعیه فرد ذینفع قرائت می گردد.

چنانچه برای رسیدگی به پرونده مشکلی وجود نداشته باشد، غالباً در همان جلسه برای صدور رای و امضاء به‌وسیله اعضاء اقدام می گردد.

تذکر: طبق تبصره یک از ماده ۱۰۰ کمیسیون؛ بعد از وصول این پرونده، به ذینفع پرونده اعلام می شود که ظرف ۱۰ روز جهت پیگیری رای کمیسیون ماده ۱۰۰ اقدام نماید.

در این شرایط؛ مشاوره با یک وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری (و یا شهری که در آن ساکن هستید) به شدت می تواند برای شما مفید واقع شود.

متأسفانه در آسا وکیل بارها مراجعینی داشته ام که به دلیل عدم مراجعه به موقع جهت بررسی و تحلیل رای کمیسیون ماده صد شهرداری، یا سرمایه مالی زیادی را از دست داده اند و یا روند حل پرونده خود را کند کرده اند.

چنانچه در جلسه اول رسیدگی؛ صدور رای ممکن نباشد، کمیسیون بایستی ظرف حداکثر ۱ ماه تصمیم مقتضی را بر حسب مورد اظهار نماید. بعد از صدور رای، ذینفع پرونده می تواند ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به رای اعتراض نماید.

مرجع رسیدگی به پرونده کمیسیون تجدید نظر است که البته اعضاء آن به غیر از آن افرادی هستند که در زمان صدور رای پیشین شرکت داشته اند.

کمیسیون بعد از رسیدگی رای صادر نموده و این رای یا در خلاف رای و نظر کمیسیون بدوی است یا در تأیید آن می باشد.

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

شکایت از تغییر کاربری مسکونی به تجاری

از جمله تخلفاتی که در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به آن رسیدگی می شود، تغییر کاربری غیر مجاز می باشد که بنده در آسا وکیل با چنین پرونده هایی زیاد برخورد داشتم.

چنین تخلفاتی زمانی محقق می گردند که فرد مخالف مندرجات پروانه عمل کرده و در یک منطقه غیرتجاری، تجارت کرده یا کسب و پیشه ای را راه‌اندازی نماید.

در این مواقع، شهرداری بعد از اطلاع یافتن موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کرده و کمیسیون نیز باید در زمان مناسب (کمتر از۲ ماه) در مورد تعطیلی محل کسب یا تجارت رای خودش را صادر کند.

تذکر: مسئولیت اجرای این تصمیم به عهده ماموران شهرداری است؛ ولی اگر فردی محل کسب یا تجارت خود را به محل مسکونی تبدیل نماید، مشمول مقررات این قانون نمی شود.

احداث بنا و ساخت و ساز بدون پروانه (مجوز ساخت)

هر نوع ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد، بنای بدون پروانه (مجوز ساخت) محسوب می شود.

به همین دلیل چنانچه صاحب ملک همه مراحل صدور پروانه و پرداخت عوارض ساختمانی را به صورت کامل انجام داده باشد؛ ولی مبادرت به اخذ مجوز نکرده و ساختمانش را بنا نهاده باشد، در این حالت به آن بنا بنای بدون پروانه گفته می شود.

اگر محلی فاقد پلاک ثبتی باشد و شما در آنجا ساخت و ساز کرده باشید، به بنای ساخته شده شما بنای بدون پروانه اطلاق می گردد.

اگر بنای واقع شده در حریم شهری فاقد سند باشد، در این حالت نیز به این ساختمان، بنای بدون پروانه گفته می شود.

ساختمان هایی که بدون پروانه (مجوز ساخت) خارج از حریم شهرها احداث گردند، طبق قانون تخریب می شوند. مثل ساختمان هایی که در حریم قانونی راه آهن ها، فرودگاه ها و … احداث می شوند.

اضافه بنای زائد بر پروانه (تراکم اضافی)

یکی از رایج ترین تخلفات کمیسیون ماده صد شهرداری می باشد که مراجعین حضوری زیادی را جهت مشاوره به آسا وکیل می کشاند.

بنده هم توصیه می کنم با توجه به حالات زیادی که برای این تخلف می تواند رخ دهد، حتماً به یک وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری (و یا شهر خود) مراجعه کنید.

کمیسیون ماده صد در مورد اضافه بنای زائد بر پروانه (تراکم اضافی)، می تواند ۲ نوع حکم زیر را صادر کند:

• تخریب: در صورتی که اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد.
• جریمه: در صورتی که قطع اضافه بنا ضرورتی نداشته باشد، کمیسیون می تواند حکم به اخذ جریمه دهد.

در مورد صدور این رای عواملی می توانند مؤثر باشند که در ادامه آن ها را به شما کاربر عزیز آسا وکیل معرفی خواهم کرد:

• ملک از لحاظ مکانی (خیابان های اصلی، فرعی، کوچه بن باز و کوچه بن بست) چه موقعیتی دارد؟
• ساختمان از لحاظ مصالح چه نوع ساختمانی است؟
• مکان ایجاد شده چه نوع استفاده هایی دارد؟
• نوع حوزه استفاده که می تواند تجاری، صنعتی و یا اداری باشد:

کمیسیون در رابطه با مورد چهارم، می تواند دستور به اخذ جریمه ای بدهد. جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ بر تراکم اضافه نباید از ۲ برابر کمتر یا از ۴ برابر قیمت ساختمان، به ازای هر متر مربع بیشتر باشد.

همچنین نوع حوزه استفاده می تواند مسکونی باشد. کمیسیون در این مورد می تواند طرف را به پرداخت جریمه محکوم کند که این مبلغ برای هر ۱ متر مربع بنای اضافه، نباید کمتر از ۱/۲ ارزش ملک یا بیشتر از ۳ برابر ارزش ملک باشد.

شهرداری ها موظف‌اند طبق تبصره ۴ از قانون؛ بعد از اخذ جریمه بابت تراکم اضافی، گواهی پایان ساخت را صادر نمایند.

در مواقعی که شهرداری حکم صادر شده در خصوص جریمه را به اجرا می گذارد، آثارش مجاز شناخته شدن اضافه بنایی است که پیش از این غیر مجاز به حساب می آمده است.

تذکر: رای صادر شده تنها تا زمانی که ساختمان پابرجا باشد صدق می کند و در صورتی که ساختمان تخریب شده و مجدد ساخته شود؛ رای صادره برای استفاده از تراکم اضافی در آن ساختمان جدید، به هیچ وجه پذیرفته نیست.

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

عدم احداث یا کسری پارکینگ

از دیگر تخلفاتی که در کمیسیون ماده صد شهرداری به آن رسیدگی می شود، بحث عدم احداث یا کسری پارکینگ است که مسئله بسیار مهمی است.

با توجه به زیاد شدن خودروها و ایجاد سد معبر، تخلف عدم احداث یا کسری پارکینگ تخلفی بسیار مهم منظور می شود. چرا که این تخلف علاوه بر پر کردن کوچه و سخت کردن عبور و مرور، به همسایگان و به زیبایی شهر نیز آسیب می زند.

چنانچه شما ساختمانی را احداث کنید که برای واحدهای آن پارکینگی را در نظر نگرفته باشید و امکانی هم برای اصلاح کردن پارکینگ به یک پارکینگ قابل استفاده وجود نداشته باشد؛ با توجه به نوع استفاده از آن فضا و همچنین موقعیت ملک شما، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می تواند رای گرفتن جریمه از مالک ساختمان را صادر نماید و تخلف کسری پارکینگ را برای مالک لحاظ کند.

تذکر: در صورتی که پارکینگ به یک فضای قابل استفاده تبدیل شده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نمی تواند جریمه ای اخذ نماید.

عدم رعایت عقب نشینی (برهای اصلاحی)

رشد جمعیت و افزایش وسایل نقلیه موتوری و دیگر موضوعات مرتبط با حمل و نقل، باعث توسعه یافتن معابر شده است. پس برای ارائه دادن خدمات مناسب بایستی در هنگام احداث بنا یا تفکیک زمین ها، ضوابط مرتبط با معابر رعایت شود.

نهرها، چشمه ها و جوی ها هریک دارای حریمی خاص هستند.

ساختمان هایی که در اطراف نهرها، چشمه ها و جوی ها هستند؛ بایستی در زمان بازسازی، مقدار فاصله لازم و ضروری را عقب نشینی کنند تا حریم نهرها برای استفاده کامل از آن آماده باشد.

همچنین ساختمان های قدیمی در زمان بازسازی، باید حریم را رعایت و به میزان لازم عقب نشینی کنند و ساختمان را در قسمت های غیر حریم بنا نمایند.

ساختمان های ایجاد شده در حریم جاده ها و راه آهن ها و کانال های آب، حریم های نظامی، دریاچه ها، رودخانه ها، تالاب‌ها، مرداب‌ها و دریاها؛ چنانچه قبلاً نسبت به تخریبشان اقدامی صورت نگرفته باشد، باید در زمان بازسازی حریم را رعایت کنند.

مالکین موظف‌اند در زمان نوسازی؛ طبق پروانه ساختمان و طرح های تصویبی، بَرهای اصلاحی را رعایت نموده و چنانچه تجاوزی برخلاف پروانه یا بدون پروانه صورت گیرد، شهرداری باید از ادامه فعالیت ساختمانی جلوگیری به عمل آورده و پرونده را به کمیسیون انتقال دهد.

عدم استحکام و مقاومت بنا

تخلف عدم استحکام و مقاومت بنا هنگامی به وقوع می پیوندد که مالک، اصول فنی و معماری را رعایت نکرده و بنا استحکام لازم را نداشته باشد.

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها، در این مورد حکم تخریب را صادر می نمایند.

عدم رعایت اصول ثلاثه (شهرسازی، فنی و بهداشتی)

منظور از اصول شهرسازی، رعایت ضوابطی است که برای حفظ کردن بافت شهر و توسعه آتی و فعلی آن نیاز است.

اصول فنی نیز شامل تعدادی از ضوابط شناخته شده است که عدم رعایت آن ها باعث عدم مقاومت و همچنین عدم بقای ساختمان می گردد.

اصول بهداشتی مرتبط با اُموری است که رعایت کردن آن برای حفظ سلامت (جسم و روان) استفاده کنندگان ساختمان ضرورت داشته و تخطی از این اصول باعث ایجاد خلل در آن می گردد.

چنانچه اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد؛ کمیسیون ماده ۱۰۰ می تواند رای به اخذ جریمه دهد و این مقدار برای بنای بدون مجوز، به ازای هر متر مربع، ۱/۱۰ ارزش ساختمان و یا ۱/۵ از ارزش سرقفلی بناست.

دوست عزیز به خاطر داشته باشید؛ چنانچه کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم به پرداخت کردن جریمه دهد ولی ذینفع ساختمان از پرداخت آن خودداری نماید، کمیسیون مکلف است حکم به تخریب ساختمان بدهد.

بنده در آسا وکیل شاهد این موضوع هستم که خیلی از مراجعین، متأسفانه موضوع پرداخت جریمه های صادر شده از سوی کمیسیون را جدی نمی گیرند و درنهایت به شدت متضرر می شوند.

تجاوز به معابر شهری و عمومی

تعدادی از شهروندان در زمان احداث بنا، به فضای معابر تجاوز می نمایند.

مصداق های آن هم متعدد بوده و شامل احداث لوله ناودان، نصب تابلو، نصب لوله کولر، احداث ایوان، ایجاد آبروی ساختمان، احداث سایبان، گذاشتن در و پنجره ای که به روی معابر باز شود، می باشد.

قانون برای پرونده هایی که تخلفاتشان مشکل جدی را به دنبال داشته باشد، دستور تخریب صادر می کند.

شهروندان بایستی برای جا به جایی نخاله های ساختمانی خود، از شرکت هایی که به جمع‌آوری نخاله می پردازند استفاده کنند تا این شرکت ها بتوانند نسبت به حمل نخاله ها در مکان های مشخص اقدام کنند.

شهروندان باید خودروهای اسقاطی خودشان را داخل پارکینگ یا مکان های مناسب نگهداری کنند و از رها کردن آن ها در سطح شهر خودداری نمایند.

طبق ماده ۱۲:

«ریختن مصالح بنّایی در محدوده خارج ملک و در قسمت حریم ملک؛ در مدت زمانی که بیشتر از حدِ ضرورت باشد، به گونه ای که سد معبر نماید، ممنوع است.»

طبق ماده ۱۳:

«ریختن خاک بنّایی در قسمت پیاده‌رو ممنوع بوده و باید به مکانی که شهرداری تعیین نموده است حمل گردد.

متخلفین حکم ماده ۱۳ قانون، به پرداخت جزای نقدی از مبلغ (۲۰۰۰۰۰۰) ریال تا مبلغ (۱۰۰۰۰۰۰۰۰) ریال محکوم می شوند.

در صورت تکرار این عمل، به ۲ برابر حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. چنانچه این عمل مجدداً نیز تکرار گردد، هر بار به ۲ برابر مجازات قبلی محکوم می شوند.»

طبق ماده ۱۶:

«مخلوط کردن، نگهداری، دفع و صدور پسماندها در محیط، باید در راستای مقررات این قانون صورت گیرد.

در غیر این صورت افراد متخلف بنا به حکم قضایی؛ برای بار اول به پرداخت جزای نقدی از (۵۰۰۰۰۰) تا (۱۰۰۰۰۰۰۰۰) ریال و در دیگر پسماندها از مبلغ (۲۰۰۰۰۰۰) ریال تا مبلغ (۱۰۰۰۰۰۰۰۰) ریال محکوم می گردند.

در صورتی که این عمل مجدداً تکرار شود، هر بار به ۲ برابر مجازات پیشین محکوم می شوند.»

طبق ماده ۲۰:

«خودروهایی که در مکان های غیر مجاز اقدام به تخلیه پسماند می کنند، به ۱ تا ۱۰ هفته توقیف محکوم می شوند.

چنانچه مکان تخلیه معابر عمومی و شهری و یا بین شهری باشد، به بیشترین میزان توقیف محکوم خواهند شد.»

رسیدگی به آرای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

پس از صدور رای در مرحله تجديد نظر كميسيون ماده ١٠٠ شهرداری، اصطلاحاً رای قطعی و قابل اجراست. امّا مطابق بند ٢ ماده ١٠ قانون تشكيلات و آيين دادرسی ديوان عدالت اداری مصوب ١٣٩٢، می توان به تصميم قطعی كميسيون در ديوان عدالت اداری اعتراض كرد.

از طرفی همانطور که پیش تر عرض کردم، رای قطعی كميسيون قابل اجراست كه می توان دستور موقت مبنی بر توقف اجرای حكم قطعی را نيز هم زمان با اعتراض به رای از ديوان مطالبه کرد.

رسيدگی در ديوان عدالت اداری ۲ مرحله ای و غير حضوری است. به اين معنی كه اعتراض به رای كميسيون ابتدا در مرحله بدوی مورد رسيدگی قرار می گيرد و پس از صدور رای ظرف مدت ٢٠ روز از تاريخ ابلاغ، قابل اعتراض در مرحله تجديد نظر است.

رسيدگی غير حضوری به اين معنی است كه اعتراضات و دفاعيات از طريق تبادل لايحه مورد بررسی و نهايتاً رسيدگی قرار می گيرد و نياز به تعيين وقت و تشكيل جلسه رسيدگی نمی باشد.

در مرحله بدوی، فقط اشخاص حقوقی و حقیقی می توانند شکایت نمایند. امّا در تجدید نظر، علاوه بر اشخاص حقیقی و حقوقی، شهرداری ها نیز می توانند نسبت به این رای صادر شده اعتراض کنند.

برای افراد مقیم، مهلت زمان تجدید نظرخواهی ۲۰ روز و برای افراد مقیم خارج کشور، این زمان ۲ ماه از زمان ابلاغ است.

نقض و ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰

بر اساس ماده ۲ قانون:

مرجع صالح برای نقض و ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰؛ دیوان عدالت اداری می باشد و ذینفع می تواند شکایت خود را با عنوان تقاضای نقض و ابطال از رای قطعی کمیسیون، در دیوان عدالت اداری مطرح نماید.

همچنین ذینفع می تواند شکایتش از اعضاء کمیسیون را در سازمان تخلفات اداری مطرح کند و بعد از رسیدگی به موضوع پرونده، در دیوان عدالت اداری به طرح دعوی بپردازد. برای این منظور بهتر است از یک وکیل متخصص تخلفات اداری کمک بگیرید. بنده نیز می توانم در این دعاوی تجربه خود را در اختیار شما قرار دهم.

در این میان برخی نکاتی که برای ابطال و نقض کمیسیون ماده ۱۰۰ وجود دارد عبارت‌اند از:

• بناهای ساخته شده در ملکی که پیش از تصویب نقشه شهر (پیش از سال ۴۹) ایجاد شده، خارج از ماده ۱۰۰ بوده و نمی شود در این کمیسیون مطرح کرد. ولی اگر اخیراً در این ساختمان قدیمی تخلفی ایجاد شده باشد (مثلاً در سال ۱۳۹۷)، موضوع تخلف قابل طرح در این کمیسیون می باشد.
• یکی از طرفین شکایت شهرداری است که خود شهردار بر اساس قانون یک شخصیت حقوقی محسوب می شود.

تذکر: شهردار نواحی در هریک از شهرها را بایستی از اجزاء سازمان شهرداری همان شهر محسوب کرد. در نتیجه شهردار مناطق در هریک از شهرها شخصیتی حقوقی مستقل از شهرداری آن مناطق نداشته و به علت فقدان شخصیت مستقل قانونی، نمی تواند جزء طرفین دعوی قرار بگیرد.

• یکی دیگر از طرفین شکایت، کمیسیون ماده صد است. کمیسیون ماده ۱۰۰، کمیسیونی است که در هر شهر به صورت مستقل تشکیل شده و به تخلفات ساختمانی اعلام شده از سوی شهرداری همان شهر رسیدگی می کند.

تذکر: عنوان کمیسیون ماده صد به صورت مطلق صحیح نیست و باید تعیین گردد که طرف شکایت، کمیسیون ایجاد شده در چه شهری است؟!

بنابراین زمانی که طرف شکایت؛ کمیسیون تشکیل شده در شهر است، باید حتماً در عنوان طرف شکایت “کمیسیون ماده ۱۰۰” قید گردد.

شکایت از تخلفات ساختمانی فردی دیگر (همسایه و…)

به غیر از شهرداری؛ هر فردی که از تخلفات ساختمانی فرد دیگری متضرر شده باشد، برای اقامه دعوای خود در کمیسیون ماده ۱۰۰، باید به شهرداری مراجعه کرده و اعتراض خویش را بیان دارد.

در صورتی که شهرداری تخلف انجام گرفته را در صلاحیت این کمیسیون بداند، آن را به کمیسیون می فرستد.

تذکر:  آراء صادر شده از کمیسیون ماده صد اعم از بدوی و تجدید نظر، باید به غیر از مالک به فرد ذینفع مثل مستأجر هم ابلاغ شود. عدم ابلاغ این آراء به این افراد، می تواند باعث نقض این آراء گردد.