پروانه ساختمان

پروانه ساختمان چیست و چرا لازم است؟

پروانه ساختمان سندی است که شهرداری‌ها (یا سایر مراجع صدور پروانه مانند همیاری شهرداری) صادر نموده و در اختیار مالک قرار می‌دهند. برای احداث هرگونه ساختمان باید مجوز لازم از مرجع ذی‌صلاح دریافت گردد.

پروانه ساختمان شامل چه  اطلاعاتی می باشد؟

• مساحت زیر بنا
• تعداد طبقات
• نوع اسکلت ساختمان
• مشخصات متقاضی صدور پروانه
• شماره پلاک ثبتی ملک
• نام مهندسین ناظر
• تاریخ صدور پروانه
• کروکی زمین می‌باشد.

همچنین مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه در صفحه اول نوشته می‌شود که در صورت لزوم قابل تمدید است.
پروانه، ناظر موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه بوده تا مرجع صدور در صورت تخلف از مفاد پروانه از ادامه عملیات جلوگیری کند.
رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمان‌ها الزامی است.
اخذ سند مالکیت جهت هر واحد مسکونی منوط به ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه می‌باشد.

چه زمانی به مجوز ساخت نیاز است؟

همه پروژه‌های ساخت و ساز خانه و نوسازی به مجوز ساخت نیازی ندارد. در اغلب موارد تعمیرات و جایگزینی‌های ساده می‌تواند توسط پیمانکاران حرفه‌ای یا خود صاحب‌ خانه و بدون درخواست مجوز ساخت انجام شود.

با این ‌حال پروژه‌ای که شامل اضافه کردن بنا یا تغییرات عمده در ساختار ساختمان باشد، معمولاً نیاز به مجوز ساخت از شهرداری دارد. اگر برای این تغییرات پیمانکاری را استخدام کنید، فرآیند صدور پروانه ساختمان و مجوز ساخت را اداره کرده و هزینه‌های جواز ساختمان را برآورد می‌کند. اگر خودتان روال کاری را به عهده می‌گیرید باید از شهرداری منطقه درخواست مجوز کنید.

توجه داشته باشید که ممکن است برخی از تغییرات ساخت و سازی که می‌خواهید انجام دهید نیاز به تأییدیه متخصص ساخت و ساز دارد و فقط توسط آن‌ها قابل انجام است. به‌طور مثال کار کردن بروی خطوط گاز توسط صاحب‌خانه ممنوع است و در صورت بروز مشکل یا تغییرات باید به اداره گاز اطلاع دهد تا جهت انجام عملیات در مکان حاضر شوند.

الزامات و نکات موجود در مجوزها گسترده بوده و برای هر منطقه به‌ صورت جداگانه تدوین می‌شود. بنابراین برای اطمینان از موارد مجوز باید به شهرداری منطقهی خود مراجعه کرده و با آنها در ارتباط باشید. زیرا برخی از مناطق برای کوچک‌ترین تغییرات ساخت مثل حیاط سازی نیز به مجوز نیاز دارد.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست ؟

دفترچه های شناسنامه ساختمان به جای پروانه های ساختمان صادر می شود که نداشتن خلاف و پایان کار را شامل می شود.
شناسنامه های ساختمان از جمله شامل موارد زیر می باشد:

• هویت ساختمان و بیوگرافی
• نوع، شماره، تاریخ صدور و مشخصات زمین
  محل احداث
• هویت مالک
• نوع مالکیت
• مهندس ناظر
• محاسب و تاسیسات
• ابعاد چهارگانه پلاک
• کروکی و مساحت زمین
• نوع استفاده
• مشخصات طبقه ها
• وضع پارکینگ
• اصلاحات و تغییرات و نحوه تمدید عوارض گوناگون وصول شده
• گواهی های نداشتن خلاف صادر و گواهی پایان ساخت

انواع مجوز صدور و پروانه ساختمان :

• پروانه ساختمان (اراضی باير يا باغات)
• تخريب و نوسازی
•  تعويض مهندس
• اضافه اشکوب
•  تغيير نقشه
• توسعه بنا
•  تغييرات
• تبديل

فرآیند صدور پروانه ساختمان :

• 
• تشکیل پرونده: 

در اولین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد برای گرفتن جواز ساختمان باید درخواست مجوز ساخت را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت کند.

برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک باید اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مثل کارت ملی یا شناسنامه و همچنین برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی  و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارائه داده و درخواست خود را کتباً در این مراکز ثبت کند.

• دستور صدور بازدید: 

بعد از تشکیل پرونده توسط مالک، مسئولان شهرداری سایر روال پیشبرد پرونده را بر عهده می‌گیرند. بنابراین مسئول شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه می‌کند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان و مجاورین بنا را مورد بررسی قرار دهد.

این بازدید در صدور مجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود. به طور مثال اگر متراژ خانه از یک مقدار مشخصی کمتر باشد جواز ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نخواهد شد.

• بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک: 

کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌کند. در این بررسی اگر مشخص شود که ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار دارد، این موضوع با دقت بیشتری بررسی‌ شده تا مشخص شود که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل دارد یا خیر. اگر تداخلی مشاهده شد باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان بوده و سپس اصلاحات آن انجام شود.

• دستور نقشه: 

بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک صادر می‌شود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، مساحت زمین بعد از اصلاحات، تعداد طبقات و سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه ذکر می‌شود.

بر این اساس حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه بر طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده است و همچنین متراژ سند(نه متراژ موجودی زمین) و عرض‌گذر تعیین می‌شود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده می‌شود.

• طراحی نقشه:

در این مرحله بر اساس ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری برای ملک طراحی می‌شود. طراحی نقشه معماری از مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است زیرا که حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن ارائه می‌شود.
بعد از طراحی نقشه معماری باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری ارسال شده تا بررسی شود.

اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد دفتر مهندسی ملزم به اصلاح نقشه بوده و پس از اصلاح مجدداً نقشه به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده می‌شود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.

• پرداخت عوارض شهرداری: 

بعد از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات شهری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می‌شود.

• تهیه مدارک پیش‌نویس: 

بعد از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود.

برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند. بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته می‌شود.

سپس باید برگه‌های سهمیه آن‌ها به انضمام قرارداد فی‌مابین به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفاتر خدمات الکترونیک تحویل داده شود. همچنین برگه تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما باید توسط مالک تهیه شود. اگر زیربنای ساختمان متراژی بیش از 2000 مترمربع داشته باشد مشمول اجرای ماده 33 نظام‌مهندسی ساختمان خواهد شد.  بنابراین باید تأییدیه نقشه‌های سازه، تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک، تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سوی سازمان نظام‌مهندسی اخذ شود.

درمجموع مدارک پیش‌نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی ارائه شود عبارت‌اند از:

برگه سبز مهره شده 4 رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک، برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما، فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک، چک لیست‌های مبحث 19 و 6 بارگذاری و زلزله، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک.

• چاپ پروانه: 

بعد از تأییدیه نقشه‌های چهار رشته و پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار نیاز است که تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ می‌شود.

• اعتبار پروانه ساختمان: 

نکته آخر اینکه زمان اعتبار پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات جدولی دارد . به‌عنوان یک معیار کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته می شود. ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند.

در این صورت مراحل مشابهی نظیر صدور پروانه اولیه اما به‌عنوان پروانه تغییر نقشه با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی می‌شود و پروانه جدیدی صادر می‌گردد. در حین اجرا ممکن است مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم. در این صورت مراحل گواهی عدم خلاف طی می ‌شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر می ‌شود. در غیر این صورت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و معمولاً رای به تخریب داده می‌ شود.

محاسبه هزینه اخذ پروانه ساختمان :

هزینه اخذ پروانه ساختمان  از جمله مواردی است که برای کارفرمایان بسیار مهم می باشد.پس از آن که نقشه های معماری شما آماده شد و تاییدیه های لازمه را از دفتر خدمات الکترونیک دریافت کرد ،طبق متراژ های نهایی و تایید شده می بایست محاسبه هزینه اخذ جواز ساختمان را به حساب شهرداری واریز کنید.

محاسبه هزینه اخذ جواز ساختمان متناسب با کاربری ملک متفاوت است. عواملی که در هزینه اخذ جواز ساختمان تاثیر گذارند شامل متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات ساختمان، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه ای ساختمان می باشد.

نحوه محاسبه هزینه اخذ جواز تک واحد مسکونی (هزینه پروانه ساختمان )

محاسبه هزینه اخذ جواز خانه مسکونی یک واحدی از فرمول زیر پیروی می کند:

ضریب*(مساحت ناخالص زیربنا) – (تعداد پارکینگ تأمین شده*۲۰) * قیمت منطقه ای

مساحت ناخالص زیربنا: مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان
ضریب: متناسب با متراژ بنا طبق جدول زیر محاسبه می شود.

ضریب سطح زیر بنا:

• ۵% تا ۶۰ متر مربع
• ۱۰% تا ۱۰۰ مترمربع
• ۱۸% تا ۱۵۰ مترمربع
• ۳۰% تا ۲۰۰ مترمربع
• ۴۵% تا ۳۰۰ مترمربع
• ۶۵% تا ۴۰۰ متر مربع
• ۹۰% تا ۵۰۰ متر مربع
• ۱۲۰% تا ۶۰۰ مترمربع به بالا

نحوه محاسبه هزینه اخذ جواز مجتمع مسکونی (هزینه جواز ساخت)

ضریب * قیمت منطقه ای* ( مساحت کل زیر بنا * زیربنای مورد تقاضا/تعداد کل واحد های مسکونی * ۱۰۰ )