مشارکت در ساخت

6564cee9fbeaf50cb562dc0e39b1b93899ff0b1bsource min

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت که با عنوان قرارداد سرمایه گذاری در ساخت نیز شناخته میشود یکی از پرکاربردترین قراردادهایی است که روزانه منعقد میشود. قرارداد مشارکت در ساخت توافق مالکان زمین و مالکان سرمایه برای احداث ساختمان و بنایی با مشخصات معین توسط مالک سرمایه که غالباً به عنوان سازنده شناخته میشود و در نتیجه آن هریک براساس توافق مالک قسمتی از ساختمان میشود.

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از اقسام قرارداد مشارکت مدنی محسوب میشود و نتیجه درآمیختن دارایی نقدی و غیرنقدی اشخاص است. اینکه توافق اشخاص در قرارداد مشارکت در ساخت چه حدود و ثغوری دارد به طرفین آن بستگی دارد.

ممکن است مالک زمین علاوه بر زمین قسمتی از هزینه های نوسازی یا بازسازی را نیز تقبل کند یا ممکن است سازندگان بیش از یک نفر باشند و یکی از آنها تخصص خود را به عنوان سرمایه وارد کند و دیگری آورده نقدی داشته باشد.

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت

تعهدات مالک زمین در قرارداد مشارکت در ساخت

  • تسلیم ملک برای شروع عملیات ساخت ؛ ضرورت دارد تا مالک ملک را به صورت تخلیه شده در اختیار سازنده قرار دهد تا عملیات ساخت و ساز مطابق برنامه ای که نسبت بدان توافق کرده اند آغاز شود. اگر این تعهد یا کیفیت اجرای آن صراحتاً در قرارداد ذکر نشده بود سازنده از چه حقوقی برخوردار است؟ انجام تعهد سازنده برای شروع ساخت و تکمیل بنا منوط و وابسته به تعهد پایه مالک زمین است. فلذا حتی اگر در قرارداد ذکر نشده بود چون نوعی تعهد ضمنی محسوب میشود بنابراین امکان الزام وی به تسلیم زمین وجود دارد؛
  • تحویل سند ملک برای انجام اقدامات قانونی؛ در این خصوص لازم است بین مالک و سرمایه گذار یا سازنده یک صورت جلسه کتبی و رسمی تنظیم شود؛

 

 

تعهدات سازنده یا مالک سرمایه در قرارداد مشارکت در ساخت

  • شروع عملیات ساخت و ساز و مدیریت انجام آن از بدو امر تا خاتمه کار که شامل اخذ مجوز ساخت از شهرداری نیز میشود؛ در اغلب قرارداهای مشارکت در ساخت برای اجرای تعهدات مقاطع و زمانبندی در نظر گرفته میشود که دربرگیرنده ضمانت اجراهای خاص خود است اما برای اخذ جواز ساخت مهلتی در نظر گرفته نمیشود هرچند میتوان با استفاده از کارشناس یک مهلت متعارفی برای این امر در نظر گرفت اما بهتر آن است تمامی تعهدات سازنده مقید به زمان مشخصی در انجام آن تعهد باشد؛
  • پرداخت مبلغ اجاره بها مالک در دوره ساخت و ساز؛
  • پرداخت هزینه های ساختمان از مرحله شروع تا اتمام کار؛
  • رعایت استانداردها و کیفیت ها و موازین قانونی در ساخت و ساز؛
  • اخذ صورت مجلس تفکیکی و پرداخت عوارض یا سایر هزینه های رسمی؛
  • اتمام پروژه در زمان توافق شده؛
  • تحویل ملک به مالک زمین براساس موارد توافق شده.

 

از سوی دیگر براساس اصول کلی قرارداد، ممکن است تعهداتی برای طرفین قرارداد وجود داشته باشد که منبع و منشأ آنها عرف است. اینکه کدام تعهد عرفی در قراداد وجود دارد امری نسبی و موضوعی است فلذا در این خصوص باید قرارداد براساس زمان و مکان انعقاد آن و روح کلی حاکم بر قرارداد و اراده صریح و ضمنی طرفین تفسیر شود. یکی از تعهدات عرفی این است که طرفین قرارداد برای حفظ تناسب ارزش قراردادی تلاش میکنند.

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت

برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات قراردادی سازنده، میتوان ضمانت اجراهایی علاوه بر امکان فسخ قرارداد از سوی مالک زمین در نظر گرفت. اما نباید این موضوع را از نظر دور نگه داشت که پس از تخریب ملک خسارت وارده بر مالک بنا و زمین چنانچه سازنده به تعهدات قراردادی خود عمل نکند بسیار زیاد خواهد بود.

فلذا باید در تنظیم قرارداد و ذکر ضمانت اجراها شرایط سختی را که ممکن است مالک از آن برخوردار شود پیش بینی کرد. در بعضی از قراردادها وجه التزام قراردادی پیش بینی میشود که چنانچه سازنده از انجام تعهدات خود سرباز زند به مالک پرداخته میشود. وجه التزام رقم مقطوعی است که امکان افزایش یا کاهش آن حتی توسط دادگاه وجود ندارد و چنانچه خسارت وارده بیش از رقم فوق باشد نیز نمیتوان مبلغ بیشتری تقاضا کرد.

در قرارداد مشارکت در ساخت باید نحوه انجام تعهد سازنده چه به لحاظ کمی و چه به لحاظ کیفی پیش بینی شود. اگر مواد و مصالح ساختمانی که مورد استفاده قرار میدهد ویژگی هایی را در قرارداد ذکر شده ندارد میتوان با نظر کارشناس خسارت وارده یا الزام به رفع ایرادات و نقائص را مطالبه کرد.

پیش بینی جدول زمانبندی هر مقطع از کار کمک میکند تا معیاری قابل اندازه گیری برای تعیین میزان خسارت احتمالی ناشی از عدم اقدام به موقع در اختیار مالک باشد.

در قرارداد مشارکت در ساخت مدت قرارداد با مدت اجرای تعهدات ناشی از قرارداد متفاوت است.

اصولاً در قراردادهای مدت دار منظور از مدت در قرارداد مدتی است که با انقضای آن قرارداد از بین میرود ولی مدت اجرای تعهدات ناشی از قرارداد مدتی است که متعهد فرصت دارد تا تعهد را در آن بازه زمانی انجام دهد و اگر مرتکب تخلفی شود متعهد له علاوه بر الزام متعهد به اجرای اصل تعهد میتواند خسارت تأخیر نیز مطالبه نماید.

ولی در صورتی که مدت قرارداد خاتمه یابد متعهد تنها میتواند در انقضای مدت خسارت عدم انجام تعهد را مطالبه کند.

 

وضعیت پیش خریدار در قراردادهای مشارکت در ساخت

 

اگر در قراردادهای مشارکت در ساخت قید نشود که سازنده تا قبل از پایان کار و اخذ صوت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی، حق فروش، انتقال یا هر نوع تصرف مادی یا حقوقی دیگری را ندارد و اگر تصرفی نیز انجام دهد بی اعتبار خواهد بود،

سازنده با توجه به مالکیت حاصل از قرارداد مشارکت و تقسیم نامه میان خود و مالک، قبل از احداث یا تکمیل ساختمان واحدهای خود را پیش فروش میکند. در بسیاری از موارد این اقدام میتواند مشکلاتی را برای مالک در آینده ایجاد کند به خصوص اگر سازنده به تعهدات قراردادی خود عمل نکند.

پیش خریدار برای اجتناب از تضییع حقوق خود باید قرارداد مشارکت در ساخت که بین مالک و سازنده منعقد شده است را مطالبه نماید و چنانچه در این قرارداد رضایت مالک برای انتقال شرط شده باشد هنگام خرید ملک در حال ساخت امضای مالک و سازنده را به صورت توأمان اخذ کند

 

 قرارداد مشارکت در ساخت شامل چه مواردی است؟

  • تعیین قانون حاکم بر قرارداد و شیوه حل و فصل اختلاف؛ در بسیاری از قراردادها طرفین حل و فصل اختلاف خود را به داور یا هیأت داوری واگذار میکنند که میتواند اختلاف را با تشریفات کمتر و در زمان کوتاهتری حل و فصل نماید.
  • اگر سازنده شخص حقوقی باشد مثل یک شرکت سهامی که به امر ساخت و ساز آپارتمان اشتغال دارد، در صورتی که در انجام تعهدات قراردادی کوتاهی کند نمیتوان سهام داران یا شرکا را به انجام تعهد قراردادی ملزم کرد بلکه باید ایفاء تعهد را از خود شخص حقوقی مطالبه کرد. همین قاعده به صورت کلی در خصوص خسارت ها و سایر موضوعاتی از این دست که از قرارداد ناشی میشود نیز حاکم است؛
  • طرفین میتوانند در قرارداد ساخت به استفاده از نظرات یک کارشناس مرضی الطرفین تراضی کنند. این کارشناس میتواند کارشناس رسمی نباشد ولی باید در ساخت و ساز تخصص و تجربه داشته باشد؛
  • باید وضعیت ملک و توافقات راجع به آن به صورت واضح و صریح توافقات در قرارداد درج شود. خصوصیت های ملک تنها آنچه ظاهراً از آن استنباط میشود نیست بلکه مواردی مثل بدهی های پیشین یا مدعیان دیگر نیز خصوصیت ملک محسوب میشوند و به صورت مستقیم و غیر مستقیم بر قرارداد ساخت موثرند.

 

 

خاتمه قرارداد مشارکت در ساخت

 

قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد لازم محسوب میشود. منظور از عقد لازم عقدی است که جز به توافق طرفین یا پیش بینی شرط فاسخ، درنظر گرفتن حق فسخ برای یکی از طرفین یا هر دو و یا خاتمه مدت، امکان خاتمه قرارداد وجود ندارد.

  • در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است برای اعتبار قرارداد مدتی در نظر گرفته شود. اگر در قرارداد تاریخ شروع آن ذکر نشود تاریخ امضای قرارداد تاریخ شروع محسوب میشود و الزام به تعهدات قراردادی از همان زمان شکل میگیرد. ولی ممکن است طرفین برای قرارداد آغازی متفاوت یا آغازی وابسته به انجام یک تعهد پایه یا تحقق معلق علیه یا یک شرط در نظر بگیرند. سخن اخیر بدان معناست که قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهایی است که امکان انعقاد آن به صورت معلق و مشروط وجود دارد. خاتمه مدت در قرارداد مشارکت در ساخت عرفاً موجب انحلال قرارداد نیست مگر آنکه طرفین در هنگام انعقاد نسبت به این موضوع صراحتاً توافق نمایند. این توافق به خصوص درجایی بیشتر به چشم میخورد که ارزش منطقه ای ملک قابل توجه است؛
  • ممکن است خاتمه قرارداد مشارکت در ساخت به جهت پیش بینی یک شرط فاسخ در قرارداد باشد که به موجب آن تحقق عاملی موجب انحلال و زوال خود به خودی عقد گردد؛
  • پیش بینی حق فسخ برای یکی از طرفین یا هر دو و یا شخص ثالث؛ البته توجه به این نکته ضرورت دارد که ذکر مدت اعتبار حق فسخ بسیار ضروری است. بر اساس قانون مدنی، عدم ذکر مدت حق فسخ در قرارداد موجب بطلان شرط و عقد است.
مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت

دعاوی مشارکت در ساخت

 

مهم ترین دعاوی مشارکت در ساخت عبارتند از دعاوی علیه سازنده مبنی بر الزام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی، دعوای الزام به انجام تعهدات قراردادی، دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ، دعوای الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی،  دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک قبل از شروع عملیات ساخت و ساز، دعوای الزام به تسلیم اصل سند و تحویل ملک.

 این دعاوی با توجه به اهمیتی که دارند در بسیاری از موارد با یک قرارداد جامع قابل اجتناب هستند.

بدون دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

افزونه "فرم تماس 7" نصب یا فعال نشده است