تاثیر بازسازی ساختمان بر افزیش قیمت خانه
بازسازی یکی از روشهای متداول برای ارتقای ساختمانها و بهبود شرایط زندگی در آنها است. این فرآیند شامل تغییراتی در ساختار، طراحی داخلی و خارجی، بهبود رفتار مکانیکی سازه، و به روزرسانی ساختمان طبق آیین نامه‌های اخیر و همچنین استفاده از فناوریهای نوین ساخت و ساز در ساختمان میباشد.
بازسازی ساختمانها علاوه بر افزایش کیفیت زندگی ساکنان، میتواند تأثیر بسزایی در افزایش ارزش مادی خانه نیز داشته باشد. هنگامی که یک ساختمان قدیمی و نیازمند بازسازی، بهبود و بازسازی گردد، کیفیت ساختمان افزایش مییابد.
اهمیت بازسازی از نظر ارزش و قیمت ملک
اگر پس از ساخت خانه برای مدت طولانی در ملکی سرمایه گذاری نشود و ساختمان به حال خود رها شود، این امر می تواند تأثیر مخربی بر جوهر ساختمان و در نتیجه بر ارزش آن داشته باشد.
در صورتی که ملک از جنبه‌های مختلف به روز نباشد یا “نوسازی” لازم انجام نشود نیز همین امر صادق است. اگر مالکان خودشان از ملک استفاده کنند و در آن زندگی کنند، ممکن است در ابتدا تاثیر چندان مهمی نداشته باشد. با این حال، اگر مالک در نظر داشته باشد ملک خود را اجاره دهد، اثر نوسازی می تواند تاثیر مشهودی در این باره داشته باشد.
اگر شما به عنوان یک معمار یا برنامه ریز با چنین ساختمانی مواجه شدید، باید صاحبان ملک را از عواقب کاهش ارزش احتمالی آگاه کنید و به آنها نشان دهید که یک سرمایه گذاری از چند جهت ارزشمند است. به عنوان مثال، ارزش ساختمان را می توان به وسیله انجام بازسازی بهبود بخشید.
نرخ بازگشت سرمایه پس از بازسازی
دلیل نهایی برای انجام هر پروژه بازسازی خانه به عنوان مالک و ساکن، لذتی است که از زندگی در یک خانه به روز شده به دست می‌آید. اما نمیتوان مسائل مالی و هزینه‌ای که صرف بازسازی شده را نادیده گرفت، منابع متعددی وجود دارد که به صورت تخمینی در مورد بازپرداخت مورد انتظار در پروژه های خاص ارائه می دهد.
به عنوان مثال، مجله REALTOR® در ایالات متحده گزارش سالانه “هزینه در مقابل ارزش” را منتشر می کند که هزینه پروژه های متداول بازسازی را مقایسه می کند و بازپرداختی را که صاحبان خانه می توانند انتظار داشته باشند را نشان می دهد. این برآوردهای بازپرداخت بر اساس اصول بازار املاک مسکونی در آن زمان و همچنین میانگین هزینه ساخت و ساز است.
نقش دولت در بازگشت سرمایه یک پروژه بازسازی
از آنجایی که سود وام مسکن از مالیات بر درآمد کسر می شود، دولت‌ها میتوانند در هزینه بهسازی خانه کمک کنند و هزینه ساخت و ساز را حتی برای صاحبان ملک کمتر کند. برای افرادی که ریسک گریزتر هستند، صاحبان املاکی که دارایی کافی در خانه های خود انباشته کرده اند می توانند از ابزارهای مالی مانند بازپرداخت نقدی یا وام مسکن برای تامین مالی پروژه های ساختمانی خود استفاده کنند.
با استفاده از این روش‌ها، تنها وجه نقد لازم برای تکمیل پروژه‌های برنامه‌ریزی‌شده، پرداخت سود برای حفظ وام‌ها است که در بیشتر موارد مشمول کسر مالیات هستند. زمانی که ملک در نهایت فروخته شد، می توان اصل را بازپرداخت کرد.
چه عواملی باعث افزایش قیمت خانه پس از بازسازی می‌شوند؟
در ادامه عواملی که در نتیجه بازسازی خانه باعث افزایش ارزش مادی آن می‌شوند را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
- یکی از عوامل و مهم تأثیرگذار بر افزایش قیمت خانه پس از بازسازی، تغییر در فضای داخلی خانه است. زمانی که یک ساختمان بازسازی میشود و تغییرات جدیدی اعم از تغییر در طراحی دکوراسیون داخلی و تغییر در ساختار داخل خانه به آن اعمال میشود، ارزش ساختمان افزایش مییابد. حذف یا اضافه کردن دیوارها و تعداد اتاقها، بازسازی کف و کفپوش، رنگ و نقاشی دیوارها، تعمیر و نوسازی سقف، تعمیر تاسیسات و لوله کشی، نصب کلید و پریز جدید و امکانات دیگر که میتواند تغییرات چشم گیری در فضای داخل ساختمان به وجود آورد که به محض انجام آنها، ارزش ساختمان را افزایش داده و در نتیجه باعث بالا رفتن قیمت خانه میشود. در ادامه عوامل دیگری که افزایش ارزش مادی خانه را در پی دارند به صورت موردی بررسی خواهیم نمود.
- تأثیر دیگر بازسازی ساختمان بر افزایش قیمت خانه، بهبود ظاهر خارجی ساختمان است. زمانیکه یک ساختمان بازسازی میشود، اغلب به تجدید نما، نصب تجهیزات و تزئینات جدید و به روزرسانی بخشهای بیرونی میپردازند. این عوامل میتوانند ظاهر خارجی ساختمان را جذابتر و به ساختمان جلوه‌ی مدرن‌تر بدهد. با توجه به اینکه بازسازی نمای ساختمان از اولین پارامترهایی است که در جلب نظر متقاضیان و مشتریان تاثیر دارد، بهبود ظاهر ساختمان میتواند تأثیر مستقیم در افزایش قیمت خانه داشته باشد.
- عامل دیگری که افزایش قیمت خانه را به همراه دارد تغییر در طرح و پلان قدیمی خانه است. هر چه طرح و نقشه خانه بهتر و به روزتر باشد، ارزش خانه نیز بیشتر میشود. به عنوان مثال، تغییراتی مانند اضافه کردن تعداد اتاقها، تغییر کاربری اتاقها و بهبود پلان خانه میتواند عواملی باشند که باعث افزایش قیمت خانه شوند. از طرف دیگر تغییر در طرح و پلان خانه میتواند منجر به افزایش فضای زندگی در داخل خانه شود. در بسیاری از موارد، ساختمانهای قدیمی کمترین فضای ممکن را برای ساکنان فراهم میکنند و نقشه و پلان نامناسبی دارند. با انجام بازسازی، میتوان فضاهای بزرگتر، پرنورتر و با سازماندهی بهتر را برای ساختمان ایجاد کرد. افزودن اتاقها، بهینه سازی طرح بندی و افزایش امکانات میتواند خریداران را تحت تأثیر قرار داده و ارزش خانه را افزایش دهد.
- بازسازی ساختمانها میتواند همچنین تأثیری مستقیم بر ارزش منطقه و محله داشته باشد. زمانی که یک منطقه یا محله با استفاده از بازسازی ساختمانها بهبود مییابد، جذابیت آن منطقه برای ساکنان و خریداران جدید افزایش مییابد. این امر میتواند باعث افزایش تقاضا برای خرید خانه در آن منطقه شود و در نتیجه بازار مسکن را پویاتر کند. نهایتا افزایش تقاضا و جذابیت منطقه، قیمت خانه‌ها را نیز افزایش میدهد.
- بعلاوه بازسازی ساختمانها میتواند اثرات مثبتی بر صرفه جویی در مصرف انرژی داشته باشد. امروزه بحث انرژی و صرفه جویی در مصرف آن در ساختمان حرف اول را در دنیا می‌زند که البته در کشور ما تا حد زیادی مغفول مانده. ساختمانهای قدیمی معمولا به خاطر استفاده از مصالح غیر عایق، هدر رفت زیادی از انرژی را در پی دارند اما طرح‌های نوین ساختمان‌سازی راهکارهای متعددی پیش پای مجریان می‌گذارند تا به بهبود مصرف انرژی و به حفظ منابع طبیعی کمک کند به عنوان مثال تعویض در و پنجره‌های قدیمی با پنجره های دو جداره راهکار ساده، معمولی و پرکاربردی است. با توجه به سیاست دولت‌ها قاعدتا این امر در دسترسی به اعتبار بانکی برای بازسازی ساختمان و همچنین جذب خریداران جدید تأثیر مثبتی دارد، که در نتیجه نیز میتواند به افزایش قیمت خانه کمک کند. توجه به موارد زیست محیطی در بازسازی ساختمان های قدیمی موضوعی است که نه تنها در فروش املاک با قیمت عالی تاثیر دارد بلکه طبق قانون صرفه جویی در انرژی تحت شرایط خاصی اجباری نیز هست. به عنوان مثال، اگر بیش از ده درصد از نمای قبلی بدون عایق بازسازی شود، کل سطح باید با عایق حرارتی با مواد عایق حداقل گروه هدایت حرارتی تهیه شود. به عنوان یک معمار یا برنامه ریز، مطمئناً از این موضوع آگاه هستید، اما باید به صاحبان و ساکنان خانه را نیز مطلع سازید. پس از همه، پشت بام یا سقف طبقه بالا باید عایق بندی شود: در این مورد، اگر مالک این تعهد را رعایت نکند، ممکن است مبلغ هنگفتی جریمه شود. اگر سقف دارای حداقل عایق حرارتی مطابق DIN 4108-2 باشد، از اجرای این کار معاف است. اگر در یک ملک حداکثر دو آپارتمان مجزا وجود داشته باشد و یکی از آنها حداقل از بهمن ماه 1381 توسط خود مالک اشغال شده باشد، فقط خریدار آینده موظف به عایق کاری آن است. این موضوع هنوز بر بسیاری از ساختمان‌هایی که توسط صاحبانشان اشغال شده‌اند، تأثیر می‌گذارد که برخی از آنها در این مدت کاملاً قدیمی شده‌اند. اگر عایق در فروش بعدی از بین برود، ارزش ساختمان گاهی اوقات بسته به منطقه به شدت کاهش می یابد. سرمایه گذاری حذف شده در بازسازی به مبلغ چند هزار یورو مطمئناً می تواند قیمت خرید را بین ده تا بیست هزار یورو کاهش دهد.
- عامل دیگر، بهبود وضعیت فنی خانه است. بازسازی معمولاً شامل بهبود وضعیت سیستمهای برقی، لوله کشی، گرمایشی و سرمایشی، و سایر اجزای فنی خانه است. وجود سیستمهای مدرن و به روز شده و تعمیر بخشهای آسیب دیده و جایگزین نمودن آن با سیستمهای مدرن مانند استفاده از سیستم گرمایشی پکیج باعث افزایش کیفیت خانه و طبعا ارزش خانه میشود.
- در نهایت، عامل نهایی تأثیر بازسازی بر افزایش قیمت خانه، تأثیرات روحی و روانی روی افراد است. یک خانه بازسازی شده به دلیل ظاهری زیبا و ویژگیهای جدید و به روز، میتواند احساس خوب و رضایتمندی به خریداران منتقل کند. قاعدتا با زیبایی ظاهری میتوان افراد را برای خرید خانه بیشتر جذب نمود و این زیبایی ظاهری میتواند عاملی برای افزایش قیمت خانه باشد، زیرا خریداران به دنبال خانه هایی هستند که به آنها احساس خوبی بدهد، ظاهری زیبا و جذاب داشته باشد، راحتی و امکانات خانه‌های مدرن را فراهم کند و محیط زندگی دلنشین و مطلوبی برای آنها فراهم آورد.
5 نکته پیرامون افزایش ارزش خانه پس از بازسازی
- بازسازی می تواند نرخ بازگشت سرمایه یک خانه را افزایش دهد. عرشه‌های چوبی، تعویض پنجره‌ها و بازسازی فضای آشپزخانه و حمام، بالاترین نرخ بازگشت سرمایه را ایجاد میکنند.
- برای بازیابی هزینه، پروژه های بازسازی به طور کلی باید ایرادات صورت گرفته در طراحی و ساختار را برطرف کنند تا هزینه‌های صورت گرفته سر به سر شوند.
- هزینه بازسازی املاک اجاره‌ای را می توان در حین فروش جبران کرد، اما همچنین با افزایش نرخ اجاره به وسیله خانه های به روز شده، قابل جبران است.
- وام‌های سهام مسکن یکی از راه‌های تامین مالی پروژه‌های نوسازی است که تا زمانی که ملک فروخته شود و هزینه‌های آن جبران شود، امکان پرداخت فقط بهره را فراهم می‌کند.
- یکی از بزرگترین اشتباهات بازسازی، بهبود خانه بسیار بالاتر از میانگین خانه های همسایه است. قیمت خانه معمولاً منعکس کننده سلیقه خریداران خانه محلی و مبلغی است که آنها مایل به پرداخت هستند.
به طور کلی، بازسازی ساختمانها میتواند تغییرات قابل توجهی در شرایط زندگی ساکنان خانه فراهم کند و ارزش خانه را نیز افزایش دهد. با توجه به افزایش کیفیت ساختمان و توجه به عوامل محیط زیستی و جذابیت منطقه، افزایش قیمت خانه میتواند به عنوان یک بازخورد طبیعی از بازسازی ساختمان در نظر گرفته شود.
با این حال، در نظر داشته باشید که هزینه بازسازی ساختمان نیز باید در نظر گرفته شود. هزینه‌های بازسازی ممکن است بسته به میزان و روش بازسازی و نظرات کارفرما متفاوت باشد و باید با ارزش افزوده ملک تعادل یابد تا بتواند به صاحبان خانه سودآوری کند. (در خصوص بحث هزینه‌های بازسازی پیشنهاد می‌کنیم به مقاله هزینه بازسازی ساختمان رجوع فرمایید)
جمع بندی و پایان
بنابراین، بازسازی ساختمان میتواند به طور معناداری بر قیمت خانه تأثیر بگذارد. با انجام بازسازی مناسب و با استفاده از مصالح و طراحی مناسب، میتوانید ارزش و اعتبار خانه تان را افزایش داده و از لذت زندگی در محیطی زیبا و به روز با ارزش مادی و معنوی بالا بهره مند شوید.
بدون دیدگاه